Knapp, knapper, Immobilien!

Online-Event der Sparkasse Rhein-Nahe informiert über Markt für Wohneigentum.

Immobilien sind vielerorts ein knappes Gut – auch in der Region Rhein-Nahe. Der Markt ist heiß, aber droht tatsächlich eine Immobilienblase? Im Format EXMI SNAP (einer Kurzveranstaltung im Rahmen der Expedition Mittelstand) hatte die Sparkasse Rhein-Nahe zur Online-Veranstaltung „Knapp, knapper, Immobilien! Sind und bleiben sie den Preis wert?“ eingeladen. Experten beleuchteten in Zoom-Vorträgen die Thematik Wohneigentum.

Alexander Schmitt, Vertriebsdirektor Unternehmens- und Firmenkunden der Sparkasse Rhein-Nahe, begrüßte die zahlreich zugeschalteten Teilnehmer. „In Zeiten steigender Mieten wächst auch der Traum vom Eigenheim“, weiß er. Doch viele Interessenten fragten sich mittlerweile: „Gibt es überhaupt noch eine preiswerte Immobilie? Und was ist ein angemessener Preis beim Kauf oder beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Gebäudes?“ Zur Beantwortung dieser Fragen stellte Schmitt als ersten Experten Andreas Kern, Leiter Immobilienvermittlung bei der Sparkasse Rhein-Nahe, vor. Kern informierte zunächst über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt:

„Auch oder trotz Corona trifft nach wie vor eine steigende Nachfrage auf ein begrenztes Angebot von Bauplätzen, Neubauten und Bestandsimmobilien. Wird von einer Kommune ein neues Baugebiet erschlossen, entsteht sofort eine enorme Nachfrage.“

Er führte ein aktuelles Beispiel aus Bad Kreuznach an: Für ein neu erschlossenes Baugebiet gab es 900 Interessenten und 400 feste Bewerbungen. Den Zuschlag erhielten 200 Bewerber. Er verwies dazu auf einen Artikel in der „Wirtschaftswoche“, der bestätigt, dass die Preise für Bauland in Deutschland Rekordniveaus erreichen. Damit verteuerten sie gleichzeitig Häuser und Wohnungen. Das Statistische Bundesamt bestätigt diese Nachricht: Nie zuvor war Bauland in Deutschland so teuer wie 2020. 199 Euro pro Quadratmeter kostete es durchschnittlich; zehn Jahre zuvor lag die Zahl noch bei 130 Euro.

Zum Vergleich nannte Kern die aktuellen Baupreise in der Region Rhein-Nahe, die sich zwischen 150 und 390 Euro in Bad Kreuznach und 550 Euro in Nieder-Olm bewegen. Zusätzlich preistreibend wirkte sich in den letzten Monaten der akute Rohstoffmangel und die damit steigenden Kosten für Baumaterial wie Holz und Stahl aus. Dadurch konnte manche Kalkulation nicht mehr eingehalten werden. Doch diese Krise scheint jetzt überwunden zu sein. „Nachfinanzierungen, die daraus entstanden waren, sind bei der Sparkasse überschaubar“, so Kern. „Unsere Baufinanzierungsberater empfehlen den Kunden, Puffer in Form von variablen Darlehen einzuplanen, um für solche unvorhersehbaren Ereignisse gewappnet zu sein.“

Für Neubauten differieren die Preise stark je nach Lage: pro Quadratmeter Eigentumswohnung liegen sie durchschnittlich bei 3000 Euro in der ländlichen Region Rhein-Nahe, bei 4100 Euro in Bad Kreuznach, in Ingelheim bei 5800 Euro und in Mainz bei 6200 Euro. Die Mietpreise bewegen sich von Kirn bis Mainz zwischen 9,25 und 15 Euro.

Immobilien nur über Vitamin B?

Zu den gestiegenen Preisen kommt zusätzlich, dass viele Immobilienangebote erst gar nicht in die gängigen Immo-Plattformen gelangen. „Kommt man also nur mit Vitamin B an einen Bauplatz oder an eine Immobilie?“ lautete eine Frage aus dem Publikum. Dazu informierte der Immobilienexperte: „Die Sparkasse verfügt über eigene Listen von Kauf- und Verkauf-Interessenten. Wer hier gelistet ist, erhält regelmäßig Angebote.“ Er verweist auch auf die Homepage der Sparkasse: „Hier gibt es einige hilfreiche Features wie den Immobilien-Preisfinder, mit dessen Hilfe sich der Wert einer Immobilie ermitteln lässt, außerdem Baufinanzierungsrechner, die die individuelle Situation bewerten und berechnen, wieviel Immobilie sich der Interessent leisten kann“. Baufinanzierungsexperten, Makler oder Gewerbekundenberater der Sparkasse unterstützen Bau- und Kaufwillige persönlich im s-Haus in der Bad Kreuznacher Innenstadt in allen Fragen rund um Immobilien. Die Sparkasse Rhein-Nahe verfügt über eine umfangreiche Expertise: Immerhin führt sie jährlich rund 300 Immobilienkäufe und -verkäufe durch. Kern ist sicher:

„Immobilien als Kapitalanlage haben in unserer Region aufgrund der Lage und des Anschlusses an das Rhein-Main-Gebiet gute Karten. Hier gibt es keine künstliche Angebotsverknappung, es werden ordentliche Preise am Markt aufgerufen.“

Welcher Preis als „ordentlich“ gilt, kann eine Werteermittlung über ein Gutachten feststellen. Dass diese kein Buch mit sieben Siegeln ist, verdeutlichte im Anschluss Michael Barz, Gutachter im Gutachterbüro Bach & Barz in Bad Kreuznach. Auch er ist der Ansicht, dass Corona fast keine Auswirkungen auf den Markt hatte, allerdings komme es hier auf die Art der Immobilie an. „Ausnahmen sind in positivem Sinn der Bereich Logistik-Immobilien. Hier ist die Nachfrage stark gestiegen, unter anderem aufgrund des steigenden Online-Handels. Ein negatives Beispiel sind Hotel- und Restaurant-Immobilien. Diese unterlagen während der Krise einem erheblichen Preisverfall.“ Laut dem Grundstücksmarktbericht seien in der Region in den letzten fünf Jahren jährliche Preissteigerungen um zehn Prozent für Grundstücke und um sieben Prozent für Häuser und Bestandsimmobilien festzustellen. Barz erläuterte, in welchen Fällen die Werteermittlung und die Erstellung eines Gutachtens wichtig sind:

„Fällt eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft, möchte sie den Verkehrswert kennen. Ein Gutachten dient auch als Nachweis für das Finanzamt oder für die Bank im Rahmen einer Finanzierung. Die Erstellung eines aufwändigen Verkehrswertgutachtens ist als Beweis für das Gericht notwendig.“

Oft reiche aber ein Kurzgutachten, das die wichtigen Facts enthält. Ein Ertragswertgutachten sei wiederum interessant für Investoren, die den Kauf eines Renditeobjekts planen. Zur Vorgehensweise erklärte Barz: „Auch wir nutzen zunächst den Preisfinder der Sparkasse, um einen ersten Wert zu erhalten“. Danach findet ein Ortstermin mit dem Gutachter statt, der eventuelle Schäden und einen Renovierungs- oder Sanierungsbedarf feststellt. Auch ein Blick ins Grundbuch Abteilung 2 darf nicht fehlen, was der Experte im Übrigen jedem Kaufinteressenten rät. Hier könnten Lasten eingetragen sein wie ein Wegerecht oder ein Wohnrecht. Für die Einsicht wird eine Vollmacht des Eigentümers benötigt. Nach der genauen Überprüfung im Rahmen des gewünschten Gutachtens wird eine Analyse und das Gutachten erstellt.

Renditeobjekte

Hat sich ein Investor für eine zu vermietende Immobilie als Renditeobjekt entschieden, kommen neue Herausforderungen auf ihn zu. Über diese Anforderungen sowie die Chancen für Wohnungswirtschaft und private Vermittler referierten Petra Mohns und Eckhard Hoseus, Geschäftsführer der GWS Grundstücks- und Wohnungswirtschafts-Service GmbH in Bad Kreuznach.

„Wir bieten Vermietern das Rundum Sorglos Paket an und nehmen ihm die Lasten und Pflichten ab, die mit der Vermietung eines Objekts einhergehen“, versprach Petra Mohns.

Viele Anleger fühlten sich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus geradezu gezwungen, ihr Kapital in Immobilien anzulegen, hätten aber weder die Zeit, noch das Knowhow, sich um die Abwicklung mit den Mietern zu kümmern. Eine große Gefahr bestehe zusätzlich darin, dass sich Investoren aufgrund der Zinssituation an Immobilieninvestments wagten, aber nicht den finanziellen Rückhalt, zum Beispiel für Renovierungen oder Energieeffizienzmaßnahmen, hätten.

„Es ist unabdingbar, eine gute Beratung in Anspruch zu nehmen und sich im Vorfeld bewusst zu machen, was auf einen zukommt, damit aus dem Traum kein Alptraum wird“, mahnte sie.

Für Laien sei es sehr schwierig, ein Mietobjekt selbst zu verwalten. Nebenkostenabrechnungen, die Durchsetzung von Mieterhöhungen, Renovierungsmaßnahmen oder der Umgang mit Mietnomaden erfordere eine große Erfahrung. Daher solle man genau prüfen, welchem Verwalter man seine Immobilie anvertrauen möchte. Die Sparkasse Rhein-Nahe bietet zusammen mit der GWS ein Komplettpaket für die Betreuung an. Mohns verriet auch einen Praxistipp für Vermieter: „Nicht zu große Wohnungen eignen sich am besten als Renditeobjekt: 3-Zimmer-Wohnungen mit circa 80 Quadratmetern Wohnfläche sorgen für eine längere Mietdauer. Parameter wie Lage, Alter und technische Ausstattung sind ebenfalls wichtige Kriterien“.

Im Anschluss an die Ausführungen und der Beantwortung von Fragen der Zuhörer schließen die Experten die Veranstaltung mit dem Fazit: Immobilien als Kapitalanlage bleiben interessant. Wohnen wird immer stattfinden. In diesem Bereich reguliert sich der Markt auch nach Krisen schnell.